Alquílelas en 2012 y pague sólo el 4% (IVA)

Su empresa es una promotora y tiene varias viviendas que no logra vender. Para poder hacer frente al pago de sus préstamos, se está planteando alquilarlas.

¿Cuál es la mejor forma de actuar en estos casos?

Voy a alquilarlas

Promotora. Su promotora tiene varios pisos que no logra vender. Dado que necesita obtener liquidez, se está planteando ofrecer dichos pisos en alquiler. ¡Atención! Tenga en cuenta que las viviendas que alquile pasarán de estar afectas a una actividad que da derecho a deducir el IVA (la compraventa de viviendas nuevas) a estar afectas a una actividad que no permite dicha deducción (el alquiler de viviendas, que no lleva IVA).

Autoconsumo. En estos casos se produce lo que se denomina un «autoconsumo». A efectos del IVA, su empresa pasará a tener dos sectores diferenciados, y deberá efectuar una venta interna de las viviendas de un sector a otro. Apunte. Es decir, deberá emitir una factura en la que ella será la emisora y la receptora al mismo tiempo:

• En dicha factura (emitida, para entendernos, por el sector diferenciado «venta de viviendas») deberá repercutir el IVA aplicable a este tipo de ventas (la base imponible será el coste de construcción de las viviendas).
• Ese IVA se considerará soportado por el sector diferenciado «alquiler de viviendas», de forma que no será deducible, debiendo su empresa asumir ese coste.

Con opción. Para evitar el autoconsumo y así no tener que soportar dicho coste, puede plantearse alquileres con opción de compra. En estos casos, Hacienda considera que la intención final de la empresa sigue siendo la venta de las viviendas, por lo que éstas no cambian de sector de actividad. ¡Atención! No obstante, esta opción tampoco está exenta de problemas:

• El alquiler resulta más caro –por el IVA– y muchos inquilinos lo rechazan porque, dada la actual coyuntura económica, no tienen la seguridad de que finalmente vayan a adquirir.
• Si opta por esta alternativa y quiere que el precio de sus alquileres sea competitivo, lo más probable es que se vea obligado a absorber dicho IVA estableciendo un precio de alquiler más bajo (para que, con el IVA incluido, el precio final para el arrendatario sea similar al de un alquiler normal).

Sólo el 4%

Alquiler sin IVA. Pues bien, teniendo en cuenta que hasta el 31 de diciembre de este año el IVA aplicable sobre las ventas de viviendas es de sólo el 4% (a partir del 2013 será el 10%), plantéese la posibilidad de alquilar sus viviendas en 2012 sin opción de compra:

• Frente al alquiler con opción de compra, no tendrá que absorber el coste del IVA indicado en el párrafo anterior.
• Respecto al alquiler a partir de 2013, sólo tendrá un coste del 4%, frente al 10% que tendrá que soportar –por autoconsumo– el año próximo.

Ejemplo. Usted va a alquilar una vivienda por 6.000 euros al año (500 euros al mes).Apunte. Si el coste de construcción de la vivienda es de 120.000 euros y la vende pasados diez años, vea cuáles serán los costes que soportará:

1. Si su empresa absorbe el coste del IVA para que el alquiler sea atractivo, percibirá un alquiler anual de 5.454 euros, más 546 euros de IVA (6.000 euros en total). Por tanto, en diez años habrá soportado un coste de 5.460 euros.

2. 120.000 euros x tipo de IVA (el 4% o el 10%).